【中華百科全書●工學●估價】

楊籍富

【中華百科全書●工學●估價】

 

估價是指在一定時間內，在某一特定地點對某一特定物價值的衡量；

 

其方式為對象物之成本減去折舊即為該物之現值。

 

一般成本的認定可分為兩種：一為原始成本法（又稱歷史成本法），即對象物當初購買或製造的價格；

 

一為淨變現價值法，即對象物在估價期日重新購買或製造的價格。

 

至於採用何種方式計算其成本，則依所估對象財產的性質及一般習慣而定。

 

在各種估價中，以不動產估價所牽涉的權益為最大，因不動產估價現已為經濟活動的中心，不論個人或團體須舉行不動產估價之場合眾多，例如：財稅機關為課徵地價稅、增值稅、房屋稅、契稅、田賦、遺產稅等；

 

地政機關辦理規定地價、公告現值、征收補償、土地重劃等，均須把握正確之不動產價格。

 

其他如金融機構辦理不動產抵押貸款，國有財產局處分國有財產，法院拍賣不動產，公私企業機構清理財產以至私人買賣不動產等，均與估價相關，足見其重要性。

 

凡經濟愈發達地區，不動產估價必然愈為需要，其理由如下：一、不動產交易隨經濟發展而日趨頻繁，但由於不動產的固定性與數量有限性，而造成市場的不完整，因而有買方或賣方一方受到欺瞞的事情而蒙受損失，一方獲取不當利得之現象發生。

 

補救之道，惟有建立不動產估價制度，透過估價手續，使雙方明白正確合理之不動產價格，則可減少因不動產交易所蒙受的損失；

 

另一方面因不能獲取不當利得，則土地投機現象也可緩和。

 

二、不動產資金化為促進資金靈活運用的重要手段之一，而不動產資金化之基礎係建立於抵押貸款上，惟抵押貸款須有完整之不動產估價制度，始能確保金融機關債權之安全，並使不動產資金化為最高度之發揮。

 

三、經濟繁榮，公共設施必隨之增加，因而公用土地之徵收補償成為重要之社會問題。

 

如欲順利取得公用土地，應有公平合理之補償，但判定補償是否公平合理，惟有依賴健全之不動產估價制度。

 

四、不動產為重要稅源之一，為促使不動產之租稅負擔公平合理，必然需要完善之不動產估價制度。

 

五、估價與各種經濟政策有關，如現有之都市計畫、區域計畫、使用分區管制計畫、都市更新等均以土地為基礎，欲取得土地，需有完善之不動產估價制度配合，才能使業務順利推行。

 

一般說來，求取不動產價格方式有：一、原價法（重置成本法），二、市價比較法，三、收益還原法。

 

可簡述如下：一、原價法：所謂原價法，是原價方式中求取不動產價格所使用之方法，即先求取在估價期日重新建造對象不動產之原價，再依此原價進行減價修正，由此求得對象不動產價格之方法。

 

二、市價比較法：即交易事例比較法。

 

此法需要收集多數交易事例，選擇適當者，按必要情形施行情況補正及期日修正，同時需就地域因素與個別因素加以比較，由此種方式求得之價格稱為比準價格。

 

此種方法是在了解與對象不動產相類似之不動產交易價格時，可以適用之方法。

 

而且是以市場實際之交易價格為評價基準，故對一般之說服力比較強，適用範圍廣，故為普遍採用之重要估價方法。

 

三、收益還原法：是將不動產之純收益資本化，算出收益價值，以此作為該不動產之實體價值之估價方法。

 

由於不動產具有永續性，故其耐用期間相當長久，因此不動產現在所產出之純收益，能期待在將來繼續確實取得。

 

將此項隨時間之經過而能繼續取得之純收益折算為現在價值之總額，稱為收益價值或資本價值。

 

這是該不動產之實體價值，也為適當之客觀交換價值。

 

（王鴻楷）

 

引用：http://ap6.pccu.edu.tw/Encyclopedia/data.asp?id=2606